南京办公楼市场需求稳定，零售消费复苏与品牌扩张齐头并进

CBRE世邦魏理仕近日发布《2025年第一季度南京房地产市场回顾》显示, 2025年一季度,在南京平稳的经济起步中,以服务业、高新技术产业和重大项目投资为核心增长动力,消费市场持续回暖,创新驱动与政策支持成效显著。

世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕表示:“今年一季度南京办公楼市场需求稳定,市场问询与带看活动有所回升。消费服务、金融及专业服务行业租赁需求活跃。零售物业餐饮品牌需求居首,运动品牌也积极拓店,服务类业态成为商场的主要引流力量。”

优质办公楼市场:市场需求稳定,垂询带看有所回升

一季度,南京办公楼市场迎来鼓楼板块的华贸中心入市,新增供应8.8万平方米。年初企业决策稳健,吸纳量达7,664平方米,环比下降,市场面临较大去化压力。空置率环比上升1.5个百分点至30.2%。

从需求结构看,消费服务、金融及专业服务三大行业为主要需求来源,分别贡献了30%、27%和12%的租赁成交。其中消费服务以教育留学培训与大健康医疗美容类企业为主力;金融行业以证券、保险和银行为主要表现。从成交面积段来看,500平方米以下的小面积办公需求仍占主导,占比45%,同时500至1,000平方米的成交占比提升至47.5%。分交易类型来看,以搬迁为主,占比76%,扩租占比18%。尽管市场问询与带看量有所回升,企业对于搬迁和扩租持开放态度,但实际成交转化率偏低,反映出企业积极探索新的空间选择,但在交易决策上仍显谨慎。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年4月

在租金方面,全市租金报价环比持平,有效租金环比下降1.2%至每月每平方米103.1元。为了吸引租户并加速去化进程,业主们实施了多种优惠策略。这些策略包括降低租金、提供租金减免、以及增加增值服务,例如提供更灵活的租约条件、提升物业管理水平和改善设施服务。这些举措不仅能够增强租户的入住意愿,还能提升整体租赁体验。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年4月

世邦魏理仕南京顾问及交易服务部办公楼负责人刘承阳表示:“未来六个月,南京市预计将有约30万平方米的优质办公供应入市。这一新增供应量预计将在短期内对全市的空置率产生一定影响,可能导致空置率的上升。然而,值得关注的是,南京市政府近期发布了《南京市2025年经济社会发展重大项目名单》,这项政策将通过推动AI技术产业的发展,吸引更多高科技企业和创新项目入驻城市。这一举措不仅有助于提升南京的科技产业竞争力,也将为办公楼市场带来长期的需求增长。随着更多企业的进驻,市场对优质办公空间的需求将逐步上升,从而缓解短期内由于供应增加带来的空置压力。”

优质零售物业市场:零售市场复苏消费增长与品牌扩张并行

一季度,南京零售物业市场无新增供应。南京消费市场延续复苏态势,1-2月社零总额同比增长4.0%,消费券发放与"首店经济"政策推动核心商圈客流增长超三成。智慧商圈升级带动新街口、河西等商圈数字化消费占比突破40%,新能源汽车、绿色家电等品类销售额同比翻倍,线上线下融合的即时零售模式渗透率提升至28%,凸显南京消费市场创新活力与政策支持的协同效应。

从需求分布来看,餐饮业态以35%的占比稳居首位。其中,高性价比中餐占比达到42%,深受消费者喜爱。地方特色餐饮品牌如巡湘记和胡集酒肆正加速扩张,进一步满足市场需求。西餐厅和亚洲食肆的占比分别为12%和8%,为消费者提供了多样化的就餐选择。在咖啡茶饮和烘焙甜品方面,这两个品类各占8%,显示出稳定的市场需求。

零售大类贡献了49%的整体需求,表现尤其亮眼的是运动与潮流服饰品牌,如FILA、李宁及Asics等,均在积极拓展门店。此外,电子产品的需求在政策刺激下显著增长,占比也为24%。华为和科大讯飞等品牌的门店已成为消费者热门的购物目的地。服务类业态则更加专注于亲子与健康经济,健身培训和艺术教育等项目成为商场引流的主要力量。

消费服务类占比16%,其中文创礼品品牌的扩张积极,满足了年轻消费者对情绪价值的追求。整体来看,各个业态的需求分布均展现出强劲的市场活力,反映了消费者多样化的消费需求和偏好。 季末,全市空置率环比下降0.3个百分点至3.6%,首层平均租金下跌0.4%至每天每平方米18.8元。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年4月

世邦魏理仕南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示:“未来六个月,金陵中环商场、华贸中心等50万平方米的高端项目将陆续入市。这些项目由具备成熟运营经验的开发商打造,确保高品质与可持续性。高端商业项目的入市,结合南京市政府的刺激消费政策,将为零售物业市场注入新的增长动能。同时,南京市积极推动线下商业,尤其在购物中心和商业街区。知名品牌加速在南京设立旗舰店,增强与消费者的互动体验。此外,商场内的促销、展览和亲子活动,吸引了大量客,增强了社区凝聚力。综合来看,南京市旨在通过强化零售物业和推动线下商业,激活零售市场活力,推动经济发展。”